作 者丨张敏 唐韶葵 吴抒颖色图

编 辑丨张伟贤

楼市新政“朔月”，多地迎往来暖风。

自9月末起，楼市迎来一系列重磅计策“组合拳”，有超40个省市发布楼市新政超50次。如今“银十”楼市已近尾声，新政成果如何？畴昔呈现怎样的趋势？南边财经全媒体记者对北上广深等一线城市及部分重心城市进行了深度调研。

北京楼市新政朔月：二手房往来或破2万套 业主“保价不加价”

2024年9月30日晚间，北京市6部门集会印发《对于进一步优化颐养本市房地产关联计策的见告》，推出多项楼市调控计策。

其中，北京以“321”的梯度成就限购门槛：非京籍住户购买五环外住房的，社保或征税门槛为3年；购买五环内住房的，门槛为2年；妥贴东说念主才计策的，门槛为一年。北京还将首套房交易性贷款最低首付比例由20%下调至15%，二套房贷最低首付比例由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）协调下调至不低于20%。

这亦然比年来，北京最淘气度的一轮楼市计策松捆。

面前，北京楼市新政出台已朔月。 字据北京市住建委的数据，10月1日至29日，北京新址住宅落幕网签4434套，比9月全月的水平增长84.9%，但仍低于前年同期；二手住宅网签16260套，比9月增长27.8%，为近8年来的同期最高点。

价钱方面，无论新址如故二手房，都出现企稳迹象。据21世纪经济报说念记者多方了解，大幅降价的情况已有所减少，但无论是开辟商如故二手房业主，也都不会贸然提价。

“这轮调控对预期的提应许用是显然的。”合硕机构首席分析师郭毅暗示，从最近一个月的商场和数据发达看，北京楼市照旧出现企稳迹象。

图/IC

量增价稳

动作最早投入存量商场的城市之一，新址往来并不占据北京商场的主流。本年1月，北京新址住宅网签量曾冲上7000套的高点，但尔后一直在低位犹豫。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，仅高于受春节影响的2月。

9月26日召开的中央政事局会议冷落，“要促进房地产商场止跌回稳”。趋承那时的商场发达和关联部委的表态，楼市计策加码的预期较为强烈。

一位央企开辟商关联隆重东说念主向21世纪经济报说念记者暗示， 由于对计策走向有所预判，公司在9月底就作念好营销上的准备，包括准备要推的房源，拟订价钱策略等，关联的物料也已提前备好。

他暗示，新政落地后，公司旗下各风光就投入“加班模式”，销售东说念主员险些莫得休息。国庆长假技巧过火后两周，风光的带看和签约情况均较为高超，直到月末才有所降温。

大兴区某新址风光的销售东说念主员也暗示，新政出台后，风光随即和渠说念公司开会，条目加大推盘力度。由于此前蓄客情况可以，前期的去化速率也比较快。

郭毅暗示，10月以来，房山良乡、大兴西红门、顺义等区域的新址往来相对可以，这些区域的新盘以刚需、刚改类为主。市区内的新址总价无边较高，但一些居品力较强的风光也录得可以的成交。

但值得防护的是，与前年10月的5177套比较，本年的北京新址网签量仍显不足。分析东说念主士指出，“626新政”后的7月和8月，北京新址往来出现小岑岭，消化了一部分需求。另一方面则是二手房商场分流所致。

动作北京商场的主流，除2月外，本年北京二手房月度网签量保持在1.2万套至1.6万套之间。受此轮新政影响，10月的网签量照旧窒碍1.6万套，这不仅是最近19个月以来的最高点，亦然近8年的同期最高水平。

事实上， 由于网签数据有所滞后，多家机构指出，10月全月北京二手房的骨子往来量在2万套以上。

二手房商场的豪情变化较大，更易受外部环境影响。向阳区安贞区域的别称房产牙东说念主向记者暗示，10月以来，该区域的成交节律显然加速，有业主在不雅望数月后选拔将屋子卖出。还有少数好房源，挂网不到一个月就能卖出。

“地段好的次新址卖得最佳，老屋子要是装修好，也可以。‘老破小’就不可了，哪怕带学区，也通常卖不上价。”他说。多家机构提供的数据也阐述了这小数。

据21世纪经济报说念记者调研，本年下半年以来，北京二手房的议价空间就显然减少，业主对价钱较少败北，客户动辄砍价数十万以致一百万的情况，也已很少出现。

但显然加价的情况仍然较少。原因是二手房的总体供应量仍然较大，并不具备加价的基础。

新址商场相通如斯。天然部分新址风光已在10月减小或收回扣头，但尚未有风光提价。相背，临比年末的功绩结算节点，以价换量仍是开辟商的主要策略。

“暖冬”有望出现

本轮北京楼市计策“组合拳”中，除“限购令”的消弱外，最低首付比例的下跌也值得关注。字据计策，北京首套房交易性贷款最低首付比例为15%，二套房贷最低首付比例不低于20%。两者均为史上最低。

但据记者了解，在10月的楼市成交中，低首付的情况并未几。向阳区某新址风光中，一些总价在2000万元阁下的房源，还出现了全款成交。

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多家机构向记者阐述，尽管最低首付比例在本年连结下调，但高首付仍是北京楼市的常态。

郭毅暗示，刻下北京的购房者中，改善性需求占比较高，这部分群体的支付才气强，能够承受较高的首付。同期，购房者对工作和收入的预期存在不细目性，对于职守大额贷款仍然心存疑虑。

她暗示，这也浮现，比较购房门槛裁汰带来的胜仗平允，促进本轮北京楼市升温的，是举座预期的改善。

前述央企开辟商隆重东说念主也暗示，本年下半年以来，旗下风光的蓄客情况可以，但一些客户认购后却迟迟不肯网签。在楼市新政出台后，这部分客户不再不雅望，网签的数目也显然加多。

他以为，比较于首付比例的下跌色图，北京购房者更关爱的计策在于利率的下跌，尤其是存量房贷利率的下跌。另外，好多购房者对于关联税费的下跌也有期待。

二手房商场的预期也在潜移暗化地发生变化。刻下北京二手房挂牌量在15万套阁下，比此前17万套有显然下跌。分析东说念主士指出，这也在一定进度上浮现业主的预期较为牢固，不再急于脱手。

值得防护的是，比较月初的热度，到10月末，不少风光初始出现往来降温的情况。二手房商场的往来热度也有所下跌。

华夏地产首席分析师张大伟暗示，与其他一线城市比较，北京楼市计策的力度并不大。因此在前期商场往来放量后，计策效应不免会出现递减。

但他指出，北京楼市计策仍有松捆空间，从比年来“小步快跑”的计策节律看，畴昔不排斥北京进一步优化楼市计策的可能。加之年终是房企冲击功绩的要道时点，张大伟以为，本年北京楼市有望出现“暖冬”。

郭毅则暗示，北京新址和二手房的供应鸿沟都比较大，在计策效应开释后，商场往来会转头牢固。但由于商场预期已比前期有所改善，从网签数据看，年末仍会保持较高的水平。

上海新址二手房复苏强盛，豪宅商场却出现盘整信号

自9月29日推出调控楼市的“沪七条”以来，上海房地产新政已出台朔月。网上房地产数据炫夸，罢休10月29日，10月上海新址网签4475套，环比增长20.5%；二手房成交跨越2.3万套，环比增长约56%。有不少机构预测，10月全月，上海二手房成交量有望冲击2.5万套。

值得关注的是，楼市复苏背后，是新增供应的巨额入市。 就在上周（10月21日-10月27日），上海新增供应环比加多跨越70%。易居地产筹商院数据炫夸，上海中外环与外郊环的去化周期较长，分离为12.1个月与13.5个月，同比高潮195%与129%。

上海华夏地产商场分析师卢文曦指出，前期售楼处带看量的增长改动为认购数据，有助于提振商场信心。不管是初度入市的刚需客户如故改善买家，近期入市都较为积极，这解说了计策成果超越显赫。往来主力居品价钱向中廉价位歪斜的趋势显然，但高端风光并莫得透顶“熄火”，商场还保持一定温度，呈现多点吐花风光。

其以为，畴昔一段时候，这种热度不会快速消释，成交还有望保持高位运行。

图/IC

10月二手房成交量破2万套

新政对上海楼市成交量的止跌回稳可谓立竿见影。这当中，有几个趋势值得关注。领先，早已投入存量商场的上海楼市，二手房成交量回暖显然。网上房地产数据炫夸，10月以来，二手房（含交易）成交量有5天单日成交冲破千套大关，其中10月13日成交1334套，创下近一年来新高。

比较之下，10月上海的新址成交4475套，天然环比高潮了20.5%，但这是成立在9月较低的基数上。本年上海一手房网签高点出面前6月，为14118套，环比高潮约16.71%。

在计策的指挥下，外环外区域的供应和成交均大幅放量。10月21日至10月27日的一周内，上海新址供应19.20万普通米，环比加多70.47%。成交量也达到这一水平，环比加多57.19%。

其次，对比上海6月二手房网签数据会发现，10月单月二手房成交量可能并不会翻新高。楼市成交量回暖还有空间。

本年6月，上海二手房成交26374套，不仅创下本年新高，亦然2021年6月以来月度新高（历史记载炫夸，上海二手房最高的单月往来量出面前2013年3月，接近70000套；次高记载则是2016年的3月和6月，那时的单月成交量跨越了50000套）。换言之，如能达到2.5万套，那10月份将是自2021年6月以来确当月成交量第二高。

不外值得关注的是，除了往来量外，二手房往来的一些先行观念发达亮眼，比如带看量、带看量改动率、新增挂牌量环比增长等都指向了成交量的高潮。

上海楼市的复苏强盛，还有一个观念即是从房主挂牌价钱来看，降价出售的数目减少了。别称中介业务员王林（假名）败露，国庆节前与节后的往来景色大不调换。国庆节前，在挂牌价钱的基础上，牙东说念主一般都会劝房主降价出售，具体的成交价钱一般不会高于同小区同户型的最廉价。这么的劝说通常灵验。

王林暗示，我方在9月的成交中，大多数都是在房主降价后成交的。

国庆节后，王林发现，那些不肯意降价的房主中，好多不会再降价，而是一心等价钱回暖再卖。

豪宅行情现盘整信号

在新址、二手房成交量回暖的布景下，上海豪宅也走出了一波朝上的行情，举座热度普及。易居地产筹商院的统计炫夸，近几个月来，上海跨越10万元/普通米的豪宅成交面积呈逐月上升态势，多个风光开盘去化率达到100%，最低也在74.9%。2024年1-9月，上海1000万元以上住宅成交套数达到了9455套，占比成交总量的24.3%。

但与2023年同期比较，这一数据仍然下滑了22%。但该机构指出，比起苏州、武汉、杭州、北京等城市50%及以上的跌幅，上海豪宅的发达稍好小数。

易居地产筹商院指出，比较上半年的“527”新政，此轮新政后，多个重心楼盘来访量有大幅上升，成交量也较以往显然普及。从价钱梯度看，比较刚需盘，高端风光的买家似乎更有信心。该机构指出，有85%的购房主说念主出于信心普及购买6万元-9万元/普通米的房源。而购买均价4万元/普通米-6万元/普通米的房源的购房主说念主中，则有63%是基于举座信心的普及。

从开辟商的角度，销售策略也在颐养。比如位于上海徐汇滨江板块的“中海领邸”，开出了低于房地联动价（即政府提醒价）的价钱，这种策略以往在外环外楼盘中可见，如今也初始出面前内环内豪宅的销售中。记者属意到，中海领邸拿地时的房地联动价在14.2万元/普通米，在其刚发布的价钱清单可见，主力户型为102普通米，均价为13.2万元/普通米；143普通米户型的均价14.1万元/普通米。这两种户型的价钱不仅低于房地联动价，也低于前期销售均价。

相通位于徐汇滨江的招商蛇口“海上清和玺”，位于外滩的“陆家嘴太古源·源邸”，风光还未拿到预售证，便开启高调推介。

卢文曦以为，夙昔很永劫候，上海豪宅往来督察量价王人升的场面。如今出现降温，一方面反应出上海商场的“此消彼长”，外环及外环外的成交量起来了，比较之下豪宅商场的增长力度显得稍弱。另一方面则浮现，持续了快要一年的“日光”行情后，豪宅商场正在投入盘整阶段。

事实上，对于购房者而言，对豪宅的选拔也越来越抉剔。

除了改善居住以外，豪宅等闲还承载着钞票保值的诉求，一些千万豪宅的主力买家，初始将关注点落位于居品。“买不到好屋子”，是近期记者追踪的两名购房主说念主的强烈感受。郭丽娜（假名）是别称外地来沪与男儿同住的退休母亲，其男儿使命多年，已有一定蕴蓄。郭丽娜也并非在上海第一次买房，其在本年上半年将手中的徐泾板块一套屋子以赔本四五十万元的价钱出售，并将梓乡（某省会城市）的一套高端住宅出售，一共筹集了1000万元露面。她思借这次契机改善居住并落幕钞票的保值升值，却因穷乏好的风光而堕入纠结。

王露莎（假名）则是别称彻头彻尾的刚需置换买家，为了男儿上学便利，并兼顾我方从小居住在杨浦的“老上海”情节，手捏2000多万元现款的她看了多个风光，但也感慨，“不是这有问题，即是那有问题”。

这就不难贯通，上海的高端住宅风光也靠近强烈竞争和去化压力。公开信息炫夸，无数高端风光以及风貌别墅将会在年底不绝入市，比如绿城拿下的徐汇滨江地王、陆家嘴和太古地产联手打造的太古源源邸、招商蛇口海上清和玺等。这无疑会加重豪宅商场的竞争。

同策筹商院筹商总监宋红卫用“马拉松”来形容当下的上海楼市，他以为，阅历此前多年的量价高潮行情，上海豪宅投入阶段性盘整也介怀义之中。

成交量翻新高！广深楼市迎来比年最火爆“银十”开局

9月29日，广州、深圳两座一线城市同期晓喻限购松捆。广州于当日晓喻全域放开限购，深圳则是优化分区住房限购计策，并全面取消限售，同期优化个东说念主住房贷款计策。

计策发布后，广州、深圳迎来了比年最火爆的“银十”开局。本年“十一黄金周”技巧，广州、深圳两座城市成交量均创出新高，随后热度虽有所下跌，但无论是新址或者二手房，成交量仍显然活跃。

新政发布于今照旧朔月，广州、深圳也纷纷晒出楼市收货单。广州市住建局最新败露数据炫夸， 罢休10月27日，10月广州全市新址累计网签8642套，已创下前年3月份以来的新高；深圳华夏筹商中心监测炫夸，罢休10月28日，10月深圳新址住宅网签量达到3211套，为近18个月最高。华夏筹商中心预测本年10月深圳网签量有望创2022年以来月度新高。

天然本年10月举座商场趋势发达活跃，但后市的发达仍然扑朔迷离。在摄取21世纪经济报说念记者采访的多位从业东说念主士看来，广州、深圳楼市瞻望热度还将持续一段时候，但10月下旬以来，广州多数楼盘的来访量以及成交量均已有显然回落，深圳天然情况略好但后续情况也有待不雅察。

在此情况下，广州、深圳楼市后续行情仍有待进一步不雅察。

图/21世纪经济报说念 梁远浩 摄

量加价稳

天然深圳楼市松捆的幅度不足广州，可是新政后商场的变化更为显然。

深圳华夏筹商中心监测炫夸，罢休10月28日，深圳新址住宅认购11185套，跨越夙昔4个月购房条约网签量总额；新址住宅网签量达到3211套，为近18个月最高，至月末，网签量有望创2022年以来新高。

一位龙头房企隆重商场筹商的东说念主士告诉21世纪经济报说念记者，“新政后深圳的发达是世界商场中最佳的，持续的时候比较长。国庆节后仍然成交发达可以，况且如实有一些楼盘小幅收回了扣头。”

据21世纪经济报说念记者了解，光明区的中建不雅玥“日光”后，左近的中海时光境趁势加推，但价钱比商场预期要高2%—5%。龙华的多个风光扣头也有所收回。

此外，面前新取证风光多数认购情况也可以。其中，位于宝安的前海畴昔城风光在近期取证600套，据风光开辟方不凡地产提供的数据，这一风光面前照旧有跨越1000组认筹。

与此同期，深圳二手房发达也有所回暖。据深房中协提供的数据，罢休10月27日，二手房已录得6811套，至此深圳二手房录得量已连结3周超2000套，二手房商场保持火热态势，楼市计策成果显赫。按刻下商场走势，本年10月成交量大要率会窒碍8000套。

华夏地产华南区总裁兼深圳华夏总司理郑叔伦分析称，一二手房成交创近几年新高，反应出深圳商场如实火爆起来，客户预期显然改善，入市意愿大幅提高。面前是新址更为火热，热门区域性价比高的风光去化超越好，存量下跌很快。畴昔行情有望改动至二手房，带动所有商场活跃起来。

热度裁汰

与深圳比较，广州楼市天然举座活跃度也有所普及，但投入10月下旬商场已显然降温。

公开数据炫夸，新政以来（9月30日—10月27日），广州新建商品房网签108.32万普通米。比前年同期的81.24万普通米，加多了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万普通米加多45.5%。其中住宅成交94.65万普通米，比前年同期的68.89万普通米加多了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万普通米增长68.9%。

不外，据21世纪经济报说念记者从多家房企了解到的情况，黄金周事后，广州楼市热度照旧回落显然。“咱们风光黄金周那七天来访量破2000，之后一周就跌到了不到500多，面前照旧跟9月平均比较莫得什么永诀了。”一位广州近郊区的楼盘运筹帷幄东说念主士暗示。

与此同期，广州的二手楼市网签量创出岑岭。本年10月前4周，广州累计二手住宅网签宗数已跨越9000宗。其中，黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高，尔后2841宗、2687宗的周成交量亦然一年来的周成交量高位。

需要指出的是，广州的二手房仍然呈现超越显然的“以价换量”场面。据21世纪经济报说念记者从多家中介机构了解到的信息，新政出台后，部分房源出现反价的情况，但举座上的成交仍然以廉价房源为主。

河汉牛奶厂片区的一位业主告诉21世纪经济报说念记者，“咱们小区最高成交价是8万（元），面前大多数都降到了5万（元）阁下。但就算这么，成交也很难有进一步跌的可能，我挂着5万多的单价，也没什么东说念主来看。”

后续待考

事实上，刻下广州、深圳的楼市表面前新政出台之初商场照旧有所预判。

其时，广东省住房计策筹商中心首席筹商员李宇嘉就暗示，在一线城市中，广州的城市能级相对北上深要低一些，广州松捆限购的影响在骨子的成果显现上，都比较北上深要小一些。由于广州此前的限购范围照旧很小，况且在预期之中，该计策本人的成果可能并不会很大。

随后，广州的商场发达也印证了这小数。

一直以来，深圳楼市的交投更活跃小数，这次天然尚未全域松捆限购，但成交量照旧有较显然的体现。可是，谈及后市，商场也不敢盲目乐不雅。

好意思联物业世界筹商中心总监何倩茹就暗示，面前商场对新政的反馈口舌常积极的，确信畴昔三个月的往来量能保持在相对高位水平；但刺激作用能否督察更长的时候，还有待不雅察。

一位深耕大湾区的房企总部东说念主士也告诉21世纪经济报说念记者，“就咱们的不雅察和追踪，深圳限购松捆后应该会有1个多月的活跃期，然后投入12月可能跟着年终冲刺促销也会灵验带动成交，但要是未有其他计策的合营，可能热度的持续也会随之减退。”

中指筹商院则分析以为，举座来看，在一揽子计策推进下，房地产商场预期及购房者信心有所归附，10月楼市活跃度显然回升，瞻望短期中枢城市销售回稳态势有望延续。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房鼎新，以及收购存量房及闲置地皮计策能够落实到位，将有助于加速改善商场供求关系，最终落幕房地产“止跌回稳”标的。

SFC

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